Entra- en skjult juvel på Oslo Børs?

Skrevet 23 august 2016, klokken 16:10   | Mads Johannesen

blog_image


I mitt forrige innlegg om Selvaag Bolig lovte jeg å komme med to selskaper som eksponerer deg som aksjonær mot boligmarkedet, uten å fysisk måtte kjøpe selv.

2. Andre selskap er Entra ASA

Eiendomssektoren på Oslo Børs er i stor grad preget av entreprenører. Disse aktørene fokuserer i stor grad på bygging av prosjekter. I dette innlegget skal jeg fokusere på Entra som på sin side forvalter, utvikler leier ut og selger attraktive eiendommer til aktører som har behov for kontorlokaler.

Kort om Entra

Entra opererer i hovedsak innenfor markedet for næringseiendom, herunder kontorer, hoteller og forvaltning av bygg. Entra sine strategiske satsingsområder omhandler stort sett Oslo og Akershus, men de har også eiendommer i Bergen, Stavanger og Trondheim. Grunnen til at selskapet har hovedvekten av sin portefølje sentrert rundt Oslo og Akershus, er simpelthen at det er her man ser den største veksten, både for eiendomsverdi, men også sysselsettingen av arbeidskapital, da dette er vesentlig i forhold til å få leid ut sine kontorbygg.

Litt dypere inn i Entra som selskap

Norge har siden 2014 vært inne i en” olje-krise”, ja man har sikkert hørt mye skriverier om dette i media. Mange vil tenke at dette kun er et problem for oljeaktørene, faktumet er at det ikke er så enkelt. Nedgangen i oljesektoren har innvirkning på veldig mye for Norsk økonomi, deriblant eiendom. Hvorfor?- Jo, Oljeselselskapene har også behov for kontorlokaler til sine ansatte, for å gjøre sin jobb, selv om Norge er verdens største aktør Offshore, så er det fortsatt mye administrativt som driftes ”fra land”. Dette blir naturligvis et problem når alle oljeselskaper kutter ansatte og kostnader der de kan.

Entra’s Portefølje

Her har Entra vært veldig flinke. Deres portefølje inneholder kun 2% Olje/Oljeservice, dette er betryggende som aksjonær i såpass utrygge tider som vi er midt oppe i nå. Der Entra har mesteparten av sin eksponering, er utleie mot den offentlige sektoren. Hele 73% av deres eiendomsportefølje er utleid til Statlige aktører, dette er kanskje” verdens sikreste betaler” (Den Norske Stat). Dette gir en sikkerhet i inntjeningen og som aksjonær, vet du da at kontantstrømmen (penger inn/ut) fra deres portefølje er stabil. Resterende 23% er sentrert rundt, IT, konsulent og andre Retail aktører. Dette er å anse som relativt stabile leietakere og er innenfor et marked som ikke preges av store svingninger.
Uleiegrad portefølje entra

 

Ettersom jeg over snakker om prosentvis vekting av utleie innenfor diverse sektorer blir det naturlig å spille videre på utleiegraden av deres portefølje. Utleiegraden forteller oss om hvor stor prosentandel av deres totale portefølje som er utleid til enhver tid. Her har Entra ligget stabilt på 95% over de siste årene, dette er meget solid, og vanskelig å oppnå noe særlig høyere. Grunnen til at det er vanskelig å oppnå særlig høyere er at man som forvalter til stadighet har aktører som flytter til nye lokaler, eller at man må vedlikeholde og” pusse opp” enkelte bygg som krever fornyelse. Det er akkurat samme prinsipp som å ha utleieleiligheter, det krever vedlikehold og tid til å finne nye leietakere.

Gjennomsnittlig kontrakts-lengde på deres eiendommer er 7,1 år. Dette vil si at Entra i snitt for hver aktør de inngår en kontrakt med, har fast inntekt på 7,1 år.  For deg som aksjonær er dette meget tiltalende, da du vet at selskapet vil kunne ha god inntjening på minimum 7,1 år per eiendom de har i porteføljen sin.

 

Men hva med risikoen?!

Det er alltid risiko forbundet med å investere i selskaper. For Entra er det primært tre risikofaktorer som er viktig å forholde seg til.

 

  1. Høy rente

Renten er sentral når det gjelder eiendom. Entra er avhengig av å låne penger i markedet, enten via Obligasjonslån og sertifikater(4) eller via banken.
Her er renten sentral, da rente er prisen på penger som man låner.
Ut i fra Norges Bank prognoser og rente-baner ser det ikke ut til at det kommer noen rentehevning i de nærmeste årene,
men allikevel er dette en risiko som man må være beredt på hvis/når man investerer i eiendomsselskaper.

  1. Tilbud av eiendom i Oslo Sektoren
    Grunnen til at jeg skriver tilbudet i Oslo er simpelthen fordi det er her Entra har sentrert storparten av sin portefølje. I følge Statistisk Sentralbyrå er utsiktene til ny bygningsmasse for kontorlokaler i Oslo-sektoren meget begrenset(5).
  1. Gjeldsgraden til Entra
    Når Entra gikk på Børs i 2014, gjorde selskapet en emisjon av sine aksjer som gjorde at selskapet oppnådde en gjeldsgrad på 50%. Gjeldsgraden forteller oss om hvordan forholdet mellom selskapets egenkapital og gjeld ser ut(6). Ved en gjeldsgrad på 50% er Entra godt rustet finansielt om det skulle oppstå nedgangstider. Dette mindre enn tilsvarende selskaper/ konkurrenter spesielt i Sverige.

 

Finansiell informasjon om Entra

Entra eier og drifter 96 eiendommer i Norge. Porteføljens markedsverdi var ved 2 kvartal 2016 på 32,1 MRD Norske kroner(1). Et viktig element å følge med på er hvordan selskapet oppskriver eller nedskriver sine eiendomsverdier til hvert kvartal. Porteføljen prises til markedsmessig verdi hvert eneste kvartal, så dette kan variere fra kvartal til kvartal, avhengig av hvilken takst som settes(7).

Under har jeg satt opp en tabell over de viktigste finansielle nøkkeltallene for fremtiden. Dette er estimater basert på Entra sine prognoser og et visst skjønn fra min side ( å spå fremtiden er ikke lett). Forutsetninger er: 1. Aksjekurs:  87,50kr, 2: Antall aksjer i selskapet: 183 732 461. Dette gir en markedsverdi (Market Cap) på: 87,50kr*183 732 461= 16 076 590 337 Millioner Norske Kroner – 16 MRD.

Multipler ENtra

 

Et viktig tall å merke seg her er EPRA/NAV denne forteller hvor mye eiendommene til Entra prises i markedet. Som vi ser her prises verdiene i Entra tilsvarende 93kr per aksje, og i dag er kursen på 87,5kr. Dette forteller meg at markedet ikke har tatt innover seg hvilke verdier som selskapet sitter på.

I mitt forrige innlegg om Selvaag Bolig skrev jeg også om Earnings Yielden. Dette er det samme som å snu Price/Earnings-multippelen på hode. For entra sin del er denne for 2016 og 2017 på henholdsvis: 17% og 17,8 %, noe som må sies å være særs tilfredsstillende. Videre blir det sentralt å spille på en annen viktig faktor når det gjelder Entra-Utbytte.


Utbytte

Entra har som policy å utbetale 60% av inntjeningen fratrukket skatt. Samlet utbytte for 2016, med en ekstraordinær utbetaling er på 4,7kr(8). Direkteavkastningen blir da utbytte/aksjekurs= 4,7/87,5kr= 5,3%, noe som er meget sterkt hvis man sammenligner alternativavkastningen til for eksempel banksparing, eller kjøp av egen leilighet. Du vil sannsynligvis ikke oppnå særlig høyere avkastning på din utleie-leilighet om man trekker fra vedlikeholdskostnader, skatt på sekundæreiendom og eventuelt eiendomsskatt årlig.

Entra har nettopp uttalt at de skal starte med halvårlige utbytter, sist kvartal var dette utbyttet på 1,7kr, medregner man at selskapet kommer til å betale dette i de neste kvartalene uten vekst i utbytte (dog er vekst i utbytte en del av selskapets langsiktige strategi), vil man få en direkteavkastning lik: 3,4kr/87,5kr=3,88%-som er høyere enn selskapets konkurrenter, der avkastningen ligger på 3,5%. Med en vekst i utbyttet fremover vil jeg si at å yielde 3,8-4,5% i direkteavkastning hvert år med dagens rentenivå tatt i betraktning, være en meget god deal.

 

Teknisk informasjon av Entra

 

Teknisk Entra

 

Som vi ser av grafen har Entra ligget i en fin stigende trend siden Februar og oppnådde en topp ved” all-time-high” på 90kr i starten av August. Siden dette har aksjen falt tilbake til støtte på 85 kr og reagert fint opp igjen fra dette nivået. Dette viser teknisk styrke i aksjen, dog er siste dagers volumer på noe lavere nivåer enn tidligere, men alt i alt er Entra i en sterk teknisk opptrend rent teknisk.

 

Buy-sell-hold?

Dette må være opp til hver enkelt å vurdere selv, eiendom har historisk vært en «kjedelig sektor» på Oslo Børs, og man ser veldig ofte at selskapene handles til en «rabatt på underliggende verdier (NAV-verdier(9))», dette er noe som har forundret meg, da man ikke skal lengre enn til Sverige for å se at tilsvarende selskaper handles til en Premium av NAV (høyere aksjekurs enn Net Asset Value). Noe av grunnet til dette tror jeg er at skattesystemet i Norge favoriserer investorer til heller å kjøpe bygg og forretningseiendom direkte istedenfor gjennom børs. Dette har med formueskatt og gjøre og det faktumet at man i Norge favoriseres som bolig-eier-både privat og næringsmessig.

 

Alt i alt vil jeg si at Entra er et solid selskap, med en veldig kompetent og god ledelse som har spennende vekstambisjoner, både med tanke på vekst i selskapet, men også en fremtidig vekst i utbyttet. De beviser at de er flinke til å hente stabile leietakere på lange kontrakter, som gir deg som aksjonær sikkerhet i form av langsiktig inntjening, og en sunn gjeldsstruktur. Det er også i dag svært få selskaper man kan heve en direkteavkastning på mellom 3,5-4% og i tillegg handle aksjene på 6x fremtidig inntjening, i dagens lavrente-klima vil jeg kalle det en meget god deal.

Selskapet har også store kjente navn på eiersiden som blant annet Jon Fredriksen og Folketrygdfondet. Skal man se tilbake på historien, så tilsier det i alle fall at utbytte blir sentralt med slike eiere i førersetet.

 

Disclaimer: Jeg har personlig aksjer selv i selskapet og har planer om å øke min beholdning utover høsten, så da er det opp til DEG om denne analysen ga deg litt mer inspirasjon til å se på eiendomsaksjer fremover.

 

 

Følg meg gjerne på Shareville: madsjohan eller på Twitter: mads_joe

 

LinkedIN

Du kan også abonnere på mine innlegg her

 

Referanser

 

  1. http://entra.no/properties
  2. https://www.lederkilden.no/ordliste/utleiegrad
  3. http://entra.no/news-and-media/andre-kvartal-2016-ble-et-nytt-godt-kvartal-for-entra/1362
  4. http://www.norges-bank.no/pengepolitikk/Styringsrenten/
  5. https://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/statistikker/bygningsmasse
  6. https://no.wikipedia.org/wiki/Gjeldsgrad
  7. http://entra.no/uploads/reports/105/q2-2016-presentation.pdf
  8. http://entra.no/investor-relations/article/dividend-policy/42
  9. http://www.investopedia.com/terms/n/nav.asp

 

Vurder, kommenter
og del innlegget!

97%

comments

10 kommentarer

34 Liker 1 Liker ikke
Anmeld innlegget


  1. Jeg ble først veldig interessert da jeg så at porteføljens markedsverdi var 32 milliarder for et selskap som var verdsatt til 16 milliarder, med 50% gjeldsgrad. Men egenkapitalen er ikke mer enn 13 milliarder, resten er gjeld/utestående på 21 milliarder. Da er det vel ganske sårbart for en renteheving, spesielt hvis porteføljeverdien skulle synke?

    • Hei Erling,

      Takk for godt spørsmål. Som jeg skriver i analysen så er Entra i likhet med all eiendom sårbare for eventuelle rentehevinger. Dog tror jeg at signalene som både Norges Bank gir i sin rentebane, samt sentimentet i verdensøkonomien tilsier at det skal mye til for at den Norske styringsrenten skal opp i nærliggende fremtid. Dette kan ikke jeg si med sikkerhet, og flere kan mer om meg enn dette, men jeg legger pengepolitisk rapport fra Norges Bank til grunn for det jeg mener om akkurat det. Selv om vi skulle få en renteheving, så er Entra såpass solid finansiert per i dag, samt med en god gjeldsstruktur, så jeg tror i alle fall at det er flere andre selskaper som vil komme i problemer før de gjør det.

      Håper dette var et OK svar

      MVH

      Mads

  2. Entra ser interessant ut, men i estimatene som oppgis på dn.no (fra Factset) er EPS for 2016 og 2017 henholdsvis 5.20 og 4.90. Her er det noe som ikke stemmer.

    • Hei Tore,

      De estimatene har jeg selv sett, men disse kan ikke se er riktige eller eventuelt oppdatert. Om du leter litt i årsrapportene til Entra og regner litt selv, ser man at EPS avviker spesielt fra factset, jeg velger å stole på rapporteringen fra selskapet kontra det som oppgis gratis fra DN. Factset koster egentlig penger, så jeg tviler på du har oppdaterte estimater der. Håper dette ga deg svar, Tore.

      MVH

      Mads

  3. Entra til 6x fremtidig inntjening hadde vært noe… men hvordan kommer du fram til 15kr i eps for 2016 og 17?

    • Hei Magnus, dette kommer man frem tid med formler og leting i selskapets kvartalsrapporter etter tall. Som jeg skriver er det vanskelig å forutsi fremtidig inntjening i et selskap, da jeg ikke har noen som helst ekstra informasjon om selskapet utover det som ligger på deres hjemmesider. Men om du vil se årsrapporten deres i fra 2015 så tjente de der 15 kr per aksje (EPS) i mine nye beregninger har jeg justert for vekst (som selskapet har annonsert) og kommet frem til disse tallene. Dette er ikke en garanti for at det er riktig, men basert på historiske data og kvartalsrapporter. Send meg en melding på Shareville om du vil ha mer informasjon.

      Hilsen

      Mads

      • Ser du på tallene for 2015 vil du også se at over halvparten av inntjeningen kommer fra verdiendringer (som stort sett kommer av lavere yield). Som du skriver så er det vanskelig å forutsi fremtidig inntjening, så å legge ut egne estimater under fult navn her står det respekt av. Men kanskje du her burde se litt på hva som ligger bak inntjeningstallene og prøve å vurdere hva som vil være normalisert inntjening.

        • Hei Magnus,

          Som du sier så kommer en stor del av inntjeningen av endringer/oppskrivinger i porteføljen. Dette skriver jeg også i analysen min. Jeg skjønner hva du mener i forhold til at de i prinsippet ikke «tjener» penger på dette, men jeg mener det er likevel viktig å ha med, da Entra også selger eiendommer. Jeg mener også at man må ta hensyn til dette når man skal vektlegge inntjeningen til Entra, da man ved høy verdi på porteføljen kan øke leieinntektene som en følge av at einendommene er priset høyt av markedet. Et eksempel her er at leien gjerne er høyere på et bygg på Frogner, enn i Groruddalen. Så om du forstår mitt litt karismatiske eksempel så legger jeg det til grunn for hvorfor jeg har analysert Entra med disse forutsetningene.

          MVH

          Mads

  4. Veldig godt skrevet! Er forøvrig enig i det du skriver. Har selv økt eksponeringen min i Entra.