Mads Johannesen
Finnes det en måte å delta i boligprisveksten uten å eie en ekstra leilighet? Ja, det gjør faktisk det. I dette innlegget skal jeg fortelle om et selskap som gjør at du kan delta i boligmarkedet på en kostnadseffektiv måte, uten å måtte dra Oslo-rundt å delta i allerede ekstremt opphetede budrunder.
Noe av det som opptar mest spalteplass i massemedia om dagen er eiendom. Vi hører stadig om nye prisrekorder i Oslo-regionen, selv på Vestlandet ser man bedring etter oljekrisen. Eiendom engasjerer, den menige Nordmann har en oppfatning om boligpris og det er til enhver tid et hett tema i landsdekkende aviser. Mye av grunnen til dette er nok at å kjøpe en bolig er den største investeringen vi som mennesker gjør her i livet, og da er det naturlig nok knyttet en del følelser til dette. Hvordan kan du så delta i dette markedet uten å nødvendigvis låne til pipa og delta i budrunder? Du kan gjøre det på børsen.
Litt fakta om Selvaag Bolig
Selvaag Bolig er en fullskala boligutvikler. Dette innebærer at Selvaag Bolig ikke bygger boligene sine selv, men via anbudskonkurranser får entreprenører som Veidekke, AF Gruppen og JM til å bygge for seg. Dette medfører flere fordeler, den ene fordelen er at Selvaag som selskap slipper å ta risikoen for at prosjektet blir utsatt, overskrider budsjettrammer eller ta kostnaden med det å ha et apparat som bygger boliger.
Den andre fordelen med å utlyse slike jobber på anbud er at man da til enhver tid kan sammenligne konkurrenter opp mot hverandre og igjen, alltid få markedsmessig riktig pris på sine prosjekter. Dette gjør at Selvaag Bolig aldri tar kostnadsrisiko, og som aksjonær er dette lønnsomt da man har en forutsigbarhet i selskapet, man slipper å vente i spenning på utfall som kan bety seier eller tap, såkalte binære utfall.
Fra A-til-Å med Selvaag Bolig: en kort introduksjon på hvordan deres verdikjede ser ut
Ut ifra det jeg skriver over er det kanskje ikke like lett å forstå inngående hvordan Selvaag Bolig bedriver sin forretning. Faktumet er at det er en veldig fin logikk i hva de gjør, og selskapet har utviklet en forretningsmodell som gjør det veldig enkelt for selskapet og DEG som aksjonær å beregne risiko på deres eiendomsprosjekter.
Prosessen er i hovedsak delt inn i 4 steg. Den første og elementære delen er prosessen i å kjøpe tomter til deres eiendomsprosjekter. Dette kan for eksempel være landområder/gårdsbruk som ikke ligger i kommuneplanen regulert til boligformål. Selvaag forhandler da frem en opsjon på at de som boligutvikler skal kunne kjøpe den spesifikke tomten til markedspris når den er ferdigregulert. Dette er meget risikovennlig måte i forhold til å ikke binde for mye kapital i prosjekter som tar lang tid å få ferdigregulert. Statlige og juridiske prosesser tar tid, og derfor er opsjonsmodellen til Selvaag svært lønnsom dette tatt i betraktning. Mulighet nummer to er å kjøpe ferdigregulerte tomter som da normalt kan bygges på i løpet av 1-2 år.
I den tredje prosessen starter anbudskonkurransen for boligprosjektet. Selvaag har da designet og utformet prosjektet og forhandler da frem en fastpris på prosjektet med de respektive entreprenørene, inklusive lønnsvekst på arbeiderne. Når dette er gjort og entreprenør og priser er fastsatt går man ut og begynner å forhåndsselge prosjekterte leiligheter. Her er det lovpålagt fra Norske banker at man må forhåndsselge opp til 60% av leilighetene for at man skal kunne få finansiering av banken. Dette er da meget gunstig både for bankene, men også for Selvaag da de vet at de har en forutsigbarhet i inntjeningen til prosjektet. De siste 40% av leilighetene vil man sette en markedspris på, forutsatt interesse fra markedet. I Oslo området har prisene gradvis steget, så om du er sent inne i et prosjekt, må du sannsynligvis betale mer per kvadratmeter enn du hadde måttet ved tidlig kjøp i prosessen. På denne måten kan Selvaag øke sine marginer på prosjektene deres, og generere økt inntjening.
I det andre steget i prosessen har Selvaag egne prosjektsjefer som samler inn arkitekter, rådgivere som skal være med på å utforme prosjektet. Her er oppgaven til prosjektsjefen fra Selvaag å bruke sin erfaring til å styre interessentene i prosjektet til å velge en mest mulig kostnadseffektiv og lønnsom utforming, med fokus på kvalitet på sluttproduktet-boligen.
Den siste fasen er bygging av prosjektet. Her er all risiko på entreprenøren Selvaag har valgt, under forutsetning av at dokumentasjon og kravspesifikasjon er forstått fra begge parter, ergo minimal risiko for at Selskapet eller du som aksjonær får en ubehagelig overraskelse om at et prosjekt koster betydelig mer enn først antatt.
Les mer om aksjen her: Selvaag Bolig (SBO)
Finansiell informasjon av Selvaag
Siden Selvaag Bolig er en internasjonal aktør, med joint venture i Stockholm og da igjen aktivitet utenfor Norges grenser, innebærer dette noenlunde spesifikke regnskapsregler. Selvaag Bolig rapporterer regnskapene sine etter IFRS-reglementet (2). Enkelt forklart forteller denne regelen at Selvaag kan inntektsføre boligsalget sitt så snart personen får nøkkelen til sin bolig, ergo man har en forsinkelse på noen år (avhengig av prosjektets byggetid) til når man ser det på selskapets kvartalstall. Derav blir det desto viktigere å se på «guidingen» til selskapet, dette har de vært flinke til historisk, og man har da en forutsigbarhet på at det vil komme gode inntekter flere kvartaler på rad i og med at det er bygget og satt i gang mange prosjekter spesielt de siste årene.
Ser man inn i tallene til Selvaag bolig, så er dette en aksje som er priset relativt billig i forhold til både konkurrenter og børsen for øvrig. Tar man pris/fortjeneste multippelen for inntjeningen i 2019, så handles den på 7- som er 50 prosent under Oslo Børs som helhet.
Her blir det da naturlig å spille videre på et annet sentralt emne, og som er hovedgrunnen til hvorfor jeg skriver at man kan eksponere seg mot eiendomsmarkedet på en billigere måte enn kjøp av bolig, nemlig – utbytte. Selvaag Bolig har som ambisjon å utbetale et utbytte på minimum 40 prosent av sitt årlige resultat to ganger i året. I 2018 betalte de 2 kr i halvårs-utbytte, og mest sannsynlig vil vi få noenlunde samme utbytte nå i 4 kvartal. Dette vil i så fall gi deg som aksjonær en utbytte-avkastning på 9 prosent regnet på dagens aksjekurs.
Hvorfor er dette et spennende regnestykke finner vi ved å se på alternativet- kjøp av bolig. Her må du medregne vedlikeholdskostnader, transaksjonskostnader ved salg og muligens eiendomsskatt. Dette slipper du ved kjøpet av aksjen, og du kan isteden få en avkastning på 9 prosent i rent utbytte per år, i tillegg til eventuell kursstigning- tenk over det.
Så til det store spørsmålet, er Selvaag Bolig et godt kjøp?
Her skal jeg ikke komme med noen spesifikk anbefaling, men jeg synes selskapet driver meget godt, har en god ledelse og har god kostnads og risiko-kontroll på sine prosjekter. Å kjøpe Selvaag bolig er også en utmerket måte for deg som privat aksjonær å kunne eksponere deg mot eiendoms-sektoren uten å fysisk kjøpe bolig selv. Her nevner jeg igjen punktet om utbytte, som ligger stabilt på 9 prosent i året, som du hever kun ved å sitte på aksjen over året. Ser du på alternativet i forhold til utleieleilighet og kostnader forbundet med det, tror jeg ikke det å kjøpe aksjer istedenfor er et dårlig alternativ.
Selvaag har som sagt også uttalt at de skal være et utbytte-selskap der du som investor vil få betalt to ganger i året og, om man ser bort ifra kursstigning så vil dette utbytte på +/- 9 prosent årlig være høyere enn hva du vil kunne oppnå på sparekonto. I tillegg til dette, har de nylig annonsert et kjøp av en utleie-portefølje til en verdi av tre milliarder kroner. Dette vil si at du som Selvaag aksjonær vil også kunne delta indirekte i utleiemarkedet så vel som i ren boligbygging. Dette gir deg som aksjonær en diversifisering innenfor de ulike segmentene i boligmarkedet.
Så, om du ikke er interessert i å delta i overopphetede budrunder, krangle med banker om å få refinansiere og slippe bryet med å leie ut en utleiebolig, anbefaler jeg deg å se på Selvaag aksjen.
Her kan du lese noen av mine tidligere innlegg om spesifikke selskaper jeg anser som interessante å følge med på:
Disclaimer: jeg eier ingen aksjer i Selvaag Bolig.
