Kan man tjene penger på boligmarkedet når man ikke eier bolig?

Skrevet 16 august 2016, klokken 08:45   | Mads Johannesen

blog_image

Ja, du leste riktig, det er faktisk mulig å gjøre dette. I denne serien av analyser skal jeg fortelle litt om to spesifikke selskap som gjør at du som aksjonær kan ta del i boligprisveksten, på en mest mulig kostnadseffektiv måte, uten å måtte dra Oslo-rundt å delta i allerede ekstremt opphetede budrunder.

 

  1. Første Selskap er Selvaag Bolig
  2. Andre selskap publiseres i løpet av neste uke

Noe av det som opptar mest spalteplass i massemedia om dagen er eiendom. Vi hører stadig om nye prisrekorder i Oslo-regionen, men på Vestlandet er det foreløpig sorg og fordervelse. Eiendom engasjerer, den menige Nordmann har en oppfatning om boligpris og det er til enhver tid et hett tema i landsdekkende aviser. Mye av grunnen til dette er nok at å kjøpe en bolig er den største investeringen vi som mennesker gjør her i livet, og da er det naturlig nok knyttet en del følelser til dette. Jeg vil i denne serien ta for meg to selskaper som er notert på Oslo Børs, som omhandler nettopp dette. Det å kjøpe eiendomsaksjer er også en veldig billig måte å eksponere seg til eiendomsmarkedet på, om du ikke har råd til å kjøpe din egen bolig.

 

Litt fakta om Selvaag Bolig

Selvaag Bolig er en fullskala boligutvikler. Dette innebærer at Selvaag Bolig ikke bygger boligene sine selv, men via anbudskonkurranser får entreprenører som Veidekke, AF-Gruppen og JM til å bygge for seg. Dette medfører flere fordeler, den ene fordelen er at Selvaag som selskap slipper å ta risikoen for at prosjektet blir utsatt, overskrider budsjettrammer eller ta kostnaden med det å ha et apparat som bygger boliger.

Den andre fordelen med å utlyse slike jobber på anbud er at man da til enhver tid kan sammenligne konkurrenter opp mot hverandre og igjen, alltid få markedsmessig riktig pris på sine prosjekter. Dette gjør at Selvaag Bolig aldri tar kostnadsrisiko, og som aksjonær er dette lønnsomt da man har en forutsigbarhet i selskapet, man slipper å vente i spenning på utfall som kan bety seier eller tap, såkalte binære utfall.

 

Fra A-til-Å med Selvaag Bolig: en kort introduksjon på hvordan deres verdikjede ser ut.

 

Ut ifra det jeg skriver over er det kanskje ikke like lett å forstå inngående hvordan Selvaag Bolig bedriver sin forretning. Faktumet er at det er en veldig fin logikk i hva de gjør, og selskapet har utviklet en forretningsmodell som gjør det veldig enkelt for selskapet og DEG som aksjonær å beregne risiko på deres eiendomsprosjekter.

 

Selvaag
Kilde. www.selvaagboligasa.no

Prosessen er i hovedsak delt inn i 4 steg. Den første og elementære delen er prosessen i å kjøpe tomter til deres eiendomsprosjekter. Dette kan for eksempel være landområder/gårdsbruk som ikke ligger i kommuneplanen regulert til boligformål. Selvaag forhandler da frem en opsjon på at de som boligutvikler skal kunne kjøpe den spesifikke tomten etter at den Selvaag har fått regulert den, til markedspris når denne tomten er ferdigregulert. Dette er meget risikovennlig måte i forhold til å ikke binde for mye kapital i prosjekter som tar lang tid å få ferdigregulert. Statlige og juridiske prosesser tar tid, og derfor er opsjonsmodellen til Selvaag svært lønnsom tatt dette i betraktning. Mulighet nummer to er å kjøpe ferdigregulerte tomter som da normalt kan bygges på i løpet av 1-2 år.

I det andre steget i prosessen har Selvaag egne prosjektsjefer som samler inn arkitekter, rådgivere som skal være med på å utforme prosjektet. Her er oppgaven til prosjektsjefen fra Selvaag å bruke sin erfaring til å styre interessentene i prosjektet til å velge en mest mulig kostnadseffektiv og lønnsom utforming, med fokus på kvalitet på sluttproduktet-boligen.

I den tredje prosessen starter anbudskonkurransen for boligprosjektet. Selvaag har da designet og utformet prosjektet og forhandler da frem en fastpris på prosjektet med de respektive entreprenørene, inklusive lønnsvekst på arbeiderne. Når dette er gjort og entreprenør og priser er fastsatt går man ut og begynner å forhåndsselge prosjekterte leiligheter. Her er det lovpålagt fra Norske banker at man må forhåndsselge opp til 60% av leilighetene for at man skal kunne få finansiering av banken. Dette er da meget gunstig både for bankene, men også for Selvaag da de vet at de har en forutsigbarhet i inntjeningen til prosjektet. De siste 40% av leilighetene vil man sette en markedspris på, forutsatt interesse fra markedet. I Oslo området har prisene gradvis steget, så om du er sent inne i et prosjekt, må du sannsynligvis betale mer per kvadratmeter enn du hadde måttet ved tidlig kjøp i prosessen. På denne måten kan Selvaag øke sine marginer på prosjektene deres, og generere økt inntjening.

Den siste fasen er bygging av prosjektet. Her er all risiko på entreprenøren Selvaag har valgt, under forutsetning av at dokumentasjon og kravspesifikasjon er forstått fra begge parter, ergo minimal risiko for at Selskapet eller du som aksjonær får en ubehagelig overraskelse om at et prosjekt koster betydelig mer enn først antatt.

 

Finansiell informasjon av Selvaag

Siden Selvaag Bolig er en internasjonal aktør, med joint venture i Stockholm og da igjen aktivitet utenfor Norges grenser, innebærer dette noenlunde spesifikke regnskapsregler. Selvaag Bolig rapporterer regnskapene sine etter IFRS-reglementet (2). Enkelt forklart forteller denne regelen at Selvaag kan inntektsføre boligsalget sitt så snart personen får nøkkelen til sin bolig, ergo man har en forsinkelse på noen år (avhengig av prosjektets byggetid) til når man ser det på selskapets kvartalstall. Derav blir det desto viktigere å se på «guidingen» til selskapet, dette har de vært flinke til historisk, og man har da en forutsigbarhet på at det vil komme gode inntekter flere kvartaler på rad i og med at det er bygget og satt i gang mange prosjekter spesielt de siste årene.

Under har jeg satt opp en tabell over estimater i fremtiden. Dette er basert på Selvaag(1) sine guidinger og et visst grad av skjønn fra min side (å spå fremtiden er ikke lett). Forutsetninger for analysen er 1: Aksjekurs 39,40 Kr, 2: Antall aksjer i selskapet: 93 765 688. Dette gir en markedsverdi (Market cap) lik: 39,40kr*93765688= 3694368107 MIllioner NOK ~ 3,69 Mrd.

finansiell info
Bemerk: dette er ingen fasit men snarere en analyse basert på guiding og fremtidsutsikter

Hvis man også snur Price/Earnings multippel’en på hode får man Earnings yield(6). Denne multippelen forteller deg som investor hvor mange prosent av hver krone i aksjen, som selskapet selv tjener. Earnings yield for henholdsvis 2015,16e og 17e er med mine beregninger: 7,6%, 6,8% og 7,1%. Dette vil i teorien si at du skal i snitt få ca 7% avkastning på din investering per år gitt aksjekursen(varierer) og resultatet på aksje (EPS) (7).

Her blir det da naturlig å spille videre på et annet sentralt emne, og som er hovedgrunnen til hvorfor jeg skriver at man kan eksponere seg mot eiendomsmarkedet på en billigere måte enn kjøp av bolig, nemlig- Utbytte. Selvaag Bolig betaler ut utbytte tilsvarende 50% av selskapets bunnlinje to ganger i året(8)(9). Dette utbyttet var per 2 Mai 2016 på 0,8 kr per aksje. Det vil være nærliggende å tro at de skal betale det samme ved neste korsvei. Dette gir et utbytte på 1,6kr i året. For å regne ut direkteavkastningen(10) av Selvaag Bolig, bruker jeg derfor utbytte delt på aksjekurs, dette gir meg direkteavkastningen(10), som forteller deg hvor mange prosent du som investor mottar i utbytte i forhold til aksjekurs. Tar man utgangspunkt i en aksjekurs på 39,4kr og et utbytte på 1,6kr i året tilsvarer dette 1,6/39,4= 4% direkteavkastning.

Dette høres kanskje lite ut, men tenk deg alternativet- kjøp av bolig. Her må du medregne vedlikeholdskostnader, transaksjonskostnader ved salg og muligens eiendomsskatt. Dette slipper du ved kjøpet av aksjen, og du kan isteden yielde 4% i rent utbytte per år, i tillegg til eventuell kursstigning- tenk over det.

 

Teknisk oversikt over Selvaag Bolig

Det er alltid diskusjoner om teknisk analyse, noen sverger til dette, andre bryr seg ikke om det. Personlig liker jeg å se på tekniske chart for å se om aksjen ligger i en stigende trend. Grunnen til dette er fordi det ligger innbakt veldig mye informasjon her, pris-grafen reflekterer hvilket syn investorene har på selskapet, og som vi ser av chartet er Selvaag aksjen i vinden.

teknisk selvaag
kilde: investing.com

Som vi ser av chartet så ligger Selvaag aksjen i en stigende trend, der den fra 01.06 har hatt en eksponentiell vekst i kursutvikling i takt med et økende volum(se stolper nederst i figuren), dette er positivt og indikerer stor interesse rundt aksjen. Dette er ikke så rart, da man til stadighet leser om stigende boligpriser og økte marginer for boligbyggerne(4), derfor reagerer kursene også positivt på dette, om man tror at aksjekurs er en funksjon av inntjening på sikt, er dette et godt eksempel på logikken mellom teknisk analyse og fundamentale data ikke er så langt i fra hverandre som mange tror.

 

Så til det store spørsmålet, er Selvaag Bolig et godt kjøp?

Her skal jeg ikke komme med noen spesifikk anbefaling, men jeg synes selskapet driver meget godt, har en god ledelse og har god kostnads og risiko-kontroll på sine prosjekter. Å kjøpe Selvaag bolig er også en utmerket måte for deg som privat aksjonær å kunne eksponere deg mot eiendoms-sektoren uten og fysisk kjøpe bolig selv. Her nevner jeg igjen punktet om utbytte, som ligger stabilt på 4% i året, som du hever kun ved å sitte på aksjen over året. Ser du på alternativet i forhold til utleieleilighet og kostnader forbundet med det, tror jeg ikke det å kjøpe aksjer istedenfor er et dårlig alternativ.

Selvaag har som sagt også uttalt at de skal være et utbytte-selskap (9) der du som investor vil få betalt to ganger i året og, om man ser bort ifra kursstigning så vil dette utbytte på +/- 4% årlig være høyere enn hva du vil kunne oppnå på sparekonto, så det er nok en selskap som er meget godt rustet for å tiltrekke seg investorer som er interessert i utbytte.

 

Alt i alt er det et selskap jeg synes driver meget godt, med god kostnadskontroll, veldig god ledelse og innenfor en spennende bransje. Det er godt mulig jeg tar en posisjon i selskapet i fremtiden.

 

Tips! Vil man følge aksjen tett på twitter er det bare å følge: selvaagbolig aksjen

 

Følg meg gjerne på Shareville: madsjohan eller Twitter: mads_joe

Disclaimer: Mine innlegg skal på ingen måte tolkes som kjøps- eller salgsanbefalinger, men snarere som å gi leseren en innsikt og kunnskap i om sparing og investeringer. Jeg eier selv ingen aksjer i Selvaag Bolig.

LinkedIN

 

Du kan også abonnere på mine innlegg her

Referanser

  1. http://www.selvaagboligasa.no/
  2. https://no.wikipedia.org/wiki/IFRS
  3. http://www.investing.com
  4. http://www.hegnar.no/Nyheter/Eiendom/2016/07/Spaar-boligprisen-opp-50-prosent-paa-4-5-aar
  5. http://www.selvaagboligasa.no/nb-NO/Aksjeinformasjon/Utbytte.aspx
  6. http://www.investopedia.com/terms/e/earningsyield.asp
  7. http://www.investopedia.com/terms/e/eps.asp?ad=dirN&qo=serpSearchTopBox&qsrc=1&o=40186
  8. http://hugin.info/148038/R/2013561/746334.pdf
  9. http://e24.no/boers-og-finans/selvaag-bolig/boligutvikler-foreslaar-utbytte/23508148
  10. http://www.morningstar.no/no/news/86937/introduksjon-til-aksjeverdsettelse.aspx

 

 

Vurder, kommenter
og del innlegget!

92%

comments

4 kommentarer

24 Liker 2 Liker ikke
Anmeld innlegget

Hvilke aksjer og sektorer blir vinnere i 2017 med Petter Tusvik fra Alfred Berg

I dette nettmøtet vil forvalter Petter Tusvik gå gjennom sine tanker om aksjemarkedet i 2017. Sentrale tema er hvilke sektorer som kommer til å bli vinnere, og når skal man kjøpe oljeservice eller oljeaksjer. Hvor lenge varer festen i sjømat og hva er Gambaks aksjefavoritter for 2017?

Dato: Tirsdag 24. januar klokken 13.00



  1. keep this coming! Flere slike på ulike selskaper.

  2. Likte måten denne posten ble skrevet! Lett for en som ikke har full peiling på ting å forstå! Fortsett med dette!